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你永远在我心里 物流地产需求的增长及供给的不足 恶魔首席的贴身小秘

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论坛元老

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发表于 2019-9-9 12:17 | 显示全部楼层 |阅读模式
这是写在帖子头部的内容 物流地产需求妥当增加


1)宏观经济增加奠基了物流需求快速增加的根本
随着中国经济的不竭增加,2018年中国人均GDP到达64644元,出格是一线城市北上广深的人均GDP早就已经到达了天下银行制定的发财国家或地域标准的门坎。2018年城镇居民人都可安排支出39251元,同比增加7.8%;农村居民人都可安排支出达14617元,同比增加8.8%。


在人均GDP和居民支出不竭提升的同时,居民的消耗需求也日益微弱,特别是高端制造、食品、药品、快速消耗品等行业的物流需求明显增加,这也对物流仓储提出了更高的要求。


物流地产需求的增加及供给的不敷

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2)电子商务及第三方物流成为物流地产业的鞭策气力
从客户上看,物流地产市场的客户可以分为三类。最稳定的传统零售业如沃尔玛、家乐!⒌洗锼埂⒛涂,传统制造业如博世,施耐德,通用。它们主如果物流地产企业出于盘活牢固资产的斟酌,已经没有较大的增加潜力。


近年来,物流地产市场范围稳步增加,首要得益于另两股鞭策气力——电商(阿里巴巴、京东、凡客)、第三方物流(德邦、顺丰、DHL)。
由于国内网购买卖额在近几年的爆炸式增加,原本的物流设备底子难以满足电商的需求。以京东、阿里为代表的电商企业采纳部分自建仓储的形式减缓仓储资本缺口,但远远不能满足其需求,今朝仍然有相当部分的仓储设备来自内部租赁。


而且物流地产的开辟具有较陡的进修曲线,以电商自行开辟的情况看,均匀4年才能把握成功的开辟经历;是以,相比于专业的物流地产商,电商间接进入仍然有一定的技术壁垒。


电商快速实时的配送以及高效的供给链都需要现代物流设备的支持,是以快速增加的电商零售额,是今朝现代物流仓储设备需求的重要驱动身分。


② 第三方物流一样成长敏捷。自2009年至2017年,中国第三方物流支出显现快速增加态势。短短八年间,总量由最初的4167亿元增加到12411亿元,远超日本及其他欧洲国家,同时与美国的差异也在不竭缩,在未来或跨越美国位列全球第一。


未来,随着我国企业对第三方物流需求的不竭增加,估计到「十三五」末期市场范围将到达16000亿元左右。第三方物流的成长标志着我国物流产业正慢慢走向成熟,专业化的物风行业情况正在构成。


物流地产需求的增加及供给的不敷

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今朝,在我国第三方物流市场上总共有四类企业介入合作,别离为经革新转型而来的传统仓储、运输企业;新开办的国有或国有控股的新型物流企业;外资和港资物流企业;民营物流企业。

物流地产需求的增加及供给的不敷

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由传统仓储和运输企业转型革新而来的第三方物流企业,凭仗原本的物流营业根本和在市场、经营收集、设备、企业范围等方面的上风,在市场中占据主导职位,代表公司有中远国际、中外运等。


新开办的国有或国有控股的新型物流企业是现代企业鼎新的产物,以中海物流公司为代表,这类企业治理机制比力完善,成长比力快,正占据越来越多的份额。
外资和港资物流企业操纵其经营理念、经营形式和优良办事吸引中国企业,从而不竭向中国第三方物流市场渗透,市占率提升较快,代表性公司有丹麦有益物流公司、日本近铁物流公司。
民营物流企业具有机制灵活、治理本钱低等特点,以宝供物流企业团体有限公司为代表,是我国物风行业中最具生气的第三方物流企业,有望成为第三方物风行业的中坚气力。
当前我国第三方物流市场高度分离,行将迎来新一轮行业整合。在1万至1.5万家第三方物流企业中,没有一家企业能占到2%以上的市场份额。而美国第三方物风行业成长相对成熟,仅C.H.Robinson一家占据7%份额,前十企业占整体市场36%份额,前五十企业占整体市场67%份额。
整体来看,电商行业的飞速成长、供给链效力的不竭提升以及第三方物风行业的整合,意味着市场对现代物流地产供给商越发倚重。业内估计,未来几年中国在线零售行业成长仍然将延续较高增速,物风行业进入转型升级阶段,现代物流需求将上升,特别对于物流的自动化、机械化及智能化需求将日益增强。


物流地产供给不敷


1)高端仓储设备缺口庞大,市场集合度低。


随着我国步入办事消耗社会,零售消耗品及高 端制造业的需求兴旺,高端设备的缺口变得非常庞大。CBRE早前公布的《全球优良物 流地产租金报告》显现,中国首要城市非自用中高标准物流设备存量累计仅约2600万平方米,人均面积不到0.015平方米,而美国高标准物流设备总存量约为3.7亿平方米,折合人均面积达1.17平方米,为中国的78倍,国内高标准物流设备有广漠的增漫空间。


而传统的旧仓库在各个方面和高标准的仓储设备有明显差异,扶植标准和安保治理等很 不标准,不能实现简单的替换革新,只能挑选新建新的高标准仓储设备。


此外,我国首要物流供给商的市场份额不敷 3%,市场集合度很低。从人均物流面积和市场集合度来看,高端物流市场在我国尚处于市场早期,有很大的成长空间,提升空间非常充沛,包含较多的投资机遇。


2)地盘成稀缺资本,供给受限。


物流地产需求的增加及供给的不敷

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物流地产是很洪流平上依靠租金收益的行业,要实现这个 范围需要大范围开辟地盘。我国的高端物流设备有跨越60%集合在一线城市,拿地难的题目已经完全显现出来。


一方面,政府积极推行集约用地同时逐年下调城市产业用地 目标。2014年9月1日实施的《 节俭集约操纵地盘规定》中指出,对特大城市新增扶植用地严酷限制,并将逐步削减。


另一方面,物流地产相比室第和贸易地产地盘出让 金低、税收进献较低、地盘操纵率低,是以,政府为了把地盘换成更多的财政支出,在项 目审批的时辰不大能够零丁核准大片地盘建物流根本设备。


3)一线城市,拿地难将成为制约物流地产快速成长的首要身分。


一线城市短期内已经出现地盘价格增加速度,高于租金增加速度的现象。我国今朝物流地盘供给缺口庞大,持久的供需不服衡,致使租金直线上涨,物流用地的空置率下降。


而对其他的城市来说,虽然企业在拿地方面相对轻易,但市场还没有完全开辟出来,物流需求量不敷,存在着空置率高和回报周期缓慢等多种题目。


仓储资本今朝的需求集合在珠三角、长三角、环渤海和本地大型城市,是以,拿地相对轻易、物流需求兴旺的一线城市的卫星城、热门二线城市以及重要的物流节点城市有着很大的市场增加潜力。


4)高租金推高物流地产投资回报率


物流地产需求的增加及供给的不敷

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需求兴旺,供给不敷鞭策了优良物流仓储市场租金的稳步上涨。全部一线城市的物流地产投资净回报率在 7%以上,远高于贸易地产和室第地产在 2%-5%的投资回报率。此外,分城市来看,虽然部分二线及环一线的卫星城市物流地产的绝对租金水平低于一线城市,但斟酌到其地盘本钱也相对较低,从收益率角度来看,供需格式较好的二线及环一线的卫星城市物流地产的回报率也较高。
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